Sobre l’extinció del condomini

L’extinció del condomini, és a dir la dissolució d’un bé que pertany a més d’una persona, és una de les maneres de redistribuir la propietat d’un bé, la qual preveu tant la legislació espanyola com la catalana.

Òbviament, quan els cuticulars d’un bé estan d’acord amb transmetre’l a un tercer, no hi ha cap problema a l’hora de dur a terme l’operació. Els conflictes venen, però, quan no tots els copropietaris volen destinar al mateix fi aquell immoble que posseeixes; cas típic de béns heretats entre germans o senzillament finques comprades per dos o mes socis per donar-li una finalitat de lloguer, etc.

Si s’està d’acord en què un o varies persones s’adjudiquin l’immoble, poden recórrer a l’atorgament d’una escriptura de divisió de cosa comú en virtut de la qual, aquell copropietari que s’adjudiquin la totalitat del bé ha de compensar a la resta de titulars per la seva part de quota indivisa; el tractament fiscal d’aquesta operació és força benèvol, ja que el propietari que s’acabi adjudicant la finca tan sols pagarà l’1’5% del valor de la totalitat del bé, a diferència de si es fes una transmissió onerosa que pagaria actualment el 10% de la part transmesa.

Per altra banda, aquestes operacions estan exemptes de liquidar la plusvàlua municipal (Impost sobre l’Increment del Valor dels Bens de Naturalesa Urbana) al considerar-se que no existeix pròpiament una transmissió patrimonial; capítol a part és el tema del guany patrimonial a nivell de l’Impost de la Renda que pot derivar-se d’una extinció de condomini, que precisa un article independent, ja que és molt més complexa.

La part menys atractiva de l’operació és que tot i tenir una fiscalitat favorable, el propietari adjudicatari ha de compensar i això no sempre és factible o es veu amb bons ulls; en tot cas, es pot fer una compensació integra en el moment de la signatura o també  ajornar aquesta compensació en diferents terminis, però hi ha de ser, ja que altrament es podria considerar que hi ha un excés d’adjudicació no compensat i per tant una donació encoberta que ens faria disparar la tributació.

En el supòsit que no hi hagués consens entre els propietaris per resoldre la situació d’indivisió de la cosa, la Llei permet que aquell que vulgui desvincular-se de la comunitat pugui acudir als Tribunals de Justícia per exercir l’anomenada “actio communi dividundo” o acció de divisió de la cosa comuna, que tractarem en un altre article, però es bo que se sàpiga que existeixen sortides alternatives.

Antoni Oriol i Peregrina, Advocat a Palau i Associats